Die steigende Zahl von Kurzzeitwohnungsinseraten in Neukölln hat das Bezirksamt veranlasst, mit 15 Nutzungsuntersagungen und fünf Rückbauanordnungen gegenzugehen. Grundlage sind § 549 BGB und die Milieuschutz-Verordnung, um die Verdrängung dauerhaft wohnender Einwohner zu verhindern. Gerichtliche Bestätigungen durch das Verwaltungsgericht und das OVG Berlin-Brandenburg untermauern die Rechtmäßigkeit. Die Maßnahmen entlasten den regulären Wohnungsmarkt, dämpfen den Mietpreisdruck und fördern eine nachhaltige Entwicklung des Quartiers. Außerdem sichern sie bezahlbaren Wohnraum und sozialen Zusammenhalt.
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Anwendung von §549 BGB stoppt ungenehmigte Kurzzeitvermietungen in Neukölln
Die Verwaltung des Bezirksamtes Neukölln unterbindet die illegale Transformation von Dauerwohnungen in kurzfristige Mietobjekte. Innerhalb eines betroffenen Mehrparteienhauses wurden fünfzehn Nutzungsuntersagungen und fünf Rückbauanordnungen verfügt, um den Vorgaben der örtlichen Milieuschutzsatzung und des §549 BGB gerecht zu werden. Unterstützt durch Urteilsbeschlüsse des VG Berlin und OVG Berlin-Brandenburg soll diese Intervention den Anstieg der Mieten bremsen und faire Wettbewerbsbedingungen für Hotels bei gleichzeitiger Quartiersbewahrung etablieren. Mieterinteressen stärken und nachhaltige Nachbarschaftssicherung gewährleisten.
Auf Intervention des Bezirksamts Neukölln hin wurden in einem mehrstöckigen Wohnhaus Maßnahmen gegen systematische Kurzzeitvermietungen veranlasst. Die Behörde erließ Nutzungsuntersagungen für insgesamt fünfzehn Wohnungen, um der ungenehmigten Überlassung von Wohnraum an wechselnde Gäste Einhalt zu gebieten. Darüber hinaus ordnete sie den Rückbau von fünf Einheiten an, in denen illegale Grundrissänderungen zur Schaffung zusätzlicher Zimmer vorgenommen worden waren. Damit soll das Quartier vor Verdrängung geschützt und dauerhafter Wohnraum gesichert werden.
Milieuschutz-Verordnung verhindert Umwidmung von Wohnraum in Kurzzeitvermietungsverhältnisse ohne Genehmigung
Nach der Milieuschutz-Verordnung darf Wohnraum nicht in kurzzeitige Vermietungsmodelle umgewandelt werden, die ausschließlich kurzfristig orientierte Zielgruppen ansprechen und die lokale Gemeinschaft schwächen. Besonders bei Umbaumaßnahmen zur Schaffung einzelner Mietkapazitäten leidet das Gesamtangebot an regulären Wohnungen. Die dadurch entstehende Verknappung setzt bestehende Mieter hohen Preisforderungen aus und erhöht das Risiko von Verdrängung, da alternative, preisgünstige Wohnmöglichkeiten zunehmend rar werden. Ziel ist die dauerhafte Sicherung preisgünstiger Mietverhältnisse und der soziale Zusammenhalt nachhaltig.
Kommerzielle Anbieter nutzen §549 BGB-Regelung ohne behördliche Genehmigung regelmäßig
Der Begriff „Wohnen auf Zeit? im Sinne des §549 BGB bezeichnet eine zeitlich befristete Wohnraumnutzung mit Mindestlaufzeit von drei Monaten und Höchstdauer von zwölf Monaten. Möblierte Objekte ermöglichen Vermietern einen Möblierungszuschlag, der nicht unter die örtliche Mietpreisbremse fällt. Diese Norm wird vor allem von professionellen Anbietern in Anspruch genommen, die ohne behördliche Genehmigung operieren, andere mietrechtliche Vorgaben umgehen und damit kurzfristige Vermietungsangebote auf internationalen Buchungsplattformen platzieren und hohe Erlöse generieren.
Knapper Wohnungsmarkt in Berlin: Kurzzeitwohnungen verdrängen dauerhaft verfügbaren Wohnraum
Der IBB-Wohnungsmarktbericht verdeutlicht einen massiven Ausbau von kurzzeitigen Wohnungsangeboten und parallel dazu eine erhebliche Reduktion langfristig vermietbarer Wohnungen. Zwischen 2012 und 2022 stiegen die Anzeigen für Wohnen auf Zeit von 10.000 auf 28.000 Exemplare, während das reguläre Mietwohnungsangebot innerhalb dieser Dekade von 65.000 auf 24.000 schrumpfte. In Neukölln summierten sich im April 2025 rund 7.000 Kurzzeitangebote, was die allgemeine Verfügbarkeit von dauerhaft nutzbarem Wohnraum weiter einschränkt und verschärft deutlich Mietpreisentwicklung.
Rechtsgrundlage für Nutzungsuntersagungen ohne bauliche Änderungen noch nicht geschaffen
Im Mai 2020 erhielt der Eigentümer einen Bescheid des Bezirksamts, der die Umnutzung zu Einzelzimmern untersagte. Daraufhin erhob er Klage vor dem Verwaltungsgericht Berlin, welches im Az. 19 K 70/21 das Verbot bestätigte. Anschließend wies das OVG Berlin-Brandenburg (Az. 2 N 29/24) seine Beschwerde ebenfalls zurück. Gegenwärtig fehlt es an einer eindeutigen gesetzlichen Regelung, um Nutzungsunänderungen ohne bauliche Eingriffe rechtssicher zu untersagen. Eine abschließende Rechtsprechung hierzu steht weiterhin grundsätzlich aus.
Bezahlbarer Wohnraum gesichert durch Milieuschutz und §549 BGB Neuregelung
Durch verbindliche Anwendung der Milieuschutz-Verordnung zusammen mit den Vorgaben des § 549 BGB wird preiswerter Wohnraum langfristig gesichert, der allgemeine Mietwohnungsmarkt spürbar entlastet und ein fairer Wettbewerb für Hotelanbieter ermöglicht. Gleichzeitig fördert dieses Vorgehen den sozialen Zusammenhalt im Quartier, verhindert Mietpreis-Spekulation und unterstützt eine nachhaltige Nachbarschaftsentwicklung. Diese Maßnahmen schaffen Planbarkeit und bezahlbare Unterkünfte für Anwohner, Gewerbetreibende und Reisegäste und stärken die integrative Struktur des Wohnumfelds.
